中國人民銀行昨日（25日）發布公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（英文簡稱LPR）為定價基準加點形成。新政策究竟基于怎樣的考慮？執行后，房貸利息又會發生什么變化呢？
個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。
同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。
為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。
未來，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
央行表示，定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。
利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。比如說，購房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調整，一年后，如果相應期限的LPR上調40個基點，則購房者第二年的利率為5.85%。
借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
這個問題上，央行明確定調，“新發放個人住房貸款利率與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”
專家表示，新政公布的定價基準轉換，為全國統一的最低要求，央行省級分支機構將按照“因城施策”原則，按照當地房地產市場形勢變化，確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
專家預計，多數地區個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區或將有所上升。
根據央行公告，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業需求，體現落實“房住不炒”定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。
即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。
專家指出，近年來，我國居民部門杠桿率上升較快，房地產金融風險正在積聚，收緊貸款政策有助于商業銀行更好地防范個人住房貸款風險。
國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示，既調控總量又調整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，這一政策將差別化住房信貸政策落到了實處。
